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萬達(dá)公司成立于1988年，于1992年改制為萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司，并進(jìn)入商品房開發(fā)領(lǐng)域，先后探索電梯廠、制藥廠、連鎖商業(yè)等開發(fā)模式，不斷發(fā)掘收益穩(wěn)定的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。1999年萬達(dá)開始與商業(yè)巨頭“沃爾瑪”合作，提供訂單地產(chǎn)生產(chǎn)，開啟萬達(dá)地產(chǎn)商業(yè)新紀(jì)元。
2002年長春萬達(dá)廣場建成，后萬達(dá)廣場以星火燎原之勢覆蓋全國50多個重點(diǎn)城市，投資項(xiàng)目80-100個，現(xiàn)旗下形成商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游、高級酒店、連鎖百貨四大主要業(yè)務(wù)板塊。
自萬達(dá)廣場第一代店出現(xiàn)后，歷經(jīng)10多年潛心鉆研，從第一代單店、第二代組合店，發(fā)展到第三代城市綜合體（三代產(chǎn)品特點(diǎn)如下表1所示），并開始向體量更大、功能更全、體現(xiàn)“文化、休閑、購物”為一體的商業(yè)綜合城發(fā)展，逐步向線上綜合體延伸。萬達(dá)正在完成從單一購物中心向大型商業(yè)文化購物公園的成功轉(zhuǎn)變。
表1：萬達(dá)廣場三代產(chǎn)品對比表
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類別 |
第一代 |
第二代 |
第三代 |
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產(chǎn)品類型 |
純商業(yè) |
純商業(yè) |
商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅 |
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選址 |
核心商圈黃金地段 |
核心商圈黃金地段 |
城市副中心、開發(fā)區(qū)、CBD |
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規(guī)模 |
約5萬㎡ |
約15萬㎡ |
40-80萬㎡ |
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業(yè)態(tài) |
購物功能組合 |
購物功能組合 |
24小時不夜城+集成功能組合 |
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業(yè)態(tài)配比 |
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六到十種業(yè)態(tài) |
主力店70%—80%，20—30%室內(nèi)步行街 |
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主力商家 |
超市+家電+影院 |
超市+建材+家電+影院 |
百貨+超市+家電+美食+影院 |
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建筑形態(tài) |
單個盒子 |
多個盒子組合式 |
盒子+街區(qū)+高層的綜合體 |
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代表 |
長春萬達(dá)購物廣場青島萬達(dá)購物廣場 |
天津萬達(dá)購物廣場 南寧萬達(dá)購物廣場 |
北京萬達(dá)購物廣場 上海萬達(dá)購物廣場 |
萬達(dá)集團(tuán)立足第三代城市綜合體的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嘗試啟動以“文商旅”為核心的第四代產(chǎn)品——萬達(dá)城。萬達(dá)城比第三代規(guī)模更大，投資更多，并加入旅游文化等主題，武漢的中央文化區(qū)是第四代萬達(dá)的先行者，其各項(xiàng)指標(biāo)和規(guī)劃均符合“萬達(dá)城”的概念。
五大核心標(biāo)準(zhǔn)模塊構(gòu)建萬達(dá)城，分別為15萬㎡的單體購物中心、20萬㎡的寫字樓、10萬㎡的創(chuàng)意休閑街區(qū)、10萬㎡的酒店集群（2家星級酒店+3家以上經(jīng)濟(jì)型酒店）、10萬㎡體驗(yàn)型娛樂中心（大劇院+會展中心+2個電影院+大型單體娛樂項(xiàng)目+影視主題公園）。
萬達(dá)城作為萬達(dá)廣場第四代產(chǎn)品，現(xiàn)在全國有十余個項(xiàng)目在建，代表項(xiàng)目有長白山國際度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)、哈爾濱萬達(dá)文化旅游城市、青島東方影都等，其各項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模、項(xiàng)目特色如下表2所示：
表2：萬達(dá)城項(xiàng)目概況一覽表
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項(xiàng)目名稱 |
規(guī)模 |
投資 （億元） |
項(xiàng)目特色 |
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長白山國際度假區(qū) |
建設(shè)用地11.5平方公里 |
230 |
滑雪場、會議中心、狩獵場、漂流、高端度假酒店區(qū)、大劇院、商業(yè)街、娛樂中心、溫泉洗浴中心 |
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武漢中央文化區(qū) |
總建面340萬㎡ |
500 |
漢秀劇場、漢街、濱河休閑區(qū)、萬達(dá)影城、奢華酒店集群 |
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西雙版納國際度假區(qū) |
占地6平方公里 |
150 |
主題公園、度假酒店區(qū)、傣秀劇院、商業(yè)中心、旅游新城 |
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哈爾濱萬達(dá)文化旅游城 |
總建面90萬㎡ |
200 |
劇場、電影科技樂園、名人蠟像館、電影樂園、美術(shù)館、室內(nèi)滑雪場、室外主題公園 |
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南昌萬達(dá)文化旅游城 |
總建面475萬㎡ |
近400 |
大型舞臺秀、電影城、量販KTV、電玩城、海洋樂園、室外主題公園 |
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青島東方影都 |
總建面540㎡ |
500 |
、影視產(chǎn)業(yè)園、電影博物館、影視會展中心 |
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合肥萬達(dá)文化旅游城 |
總建面90萬㎡ |
300 |
大型主題公園、室內(nèi)水上樂園、兩個電影科技館、酒店群，文化旅游投資占63% |
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無錫萬達(dá)文化旅游城 |
總建面120萬㎡ |
超300 |
大型舞臺秀、電影樂園和電影城，文化旅游投資占70% |
通過對以上八個項(xiàng)目概況的初步梳理，我們發(fā)現(xiàn)萬達(dá)廣場第四代產(chǎn)品現(xiàn)已經(jīng)初步展現(xiàn)以下三種產(chǎn)品特點(diǎn)：
1）規(guī)模大，以建筑群組合的方式存在
從單體建筑、到簡單組合體、到多樣組合體，目前城市綜合體的規(guī)模已經(jīng)上升到百萬平米的量級。但是，從武漢中央文化區(qū)的規(guī)劃來看，更多是以建筑群組合的方式構(gòu)成，這一點(diǎn)類似于上海世博會的功能分區(qū)。
通過文化、旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住等功能建筑群的組合，整個武漢中央文化區(qū)項(xiàng)目的占地面積達(dá)到了1.8平方米公里，總建筑面積達(dá)到了340萬平方米。通過這種組合，開發(fā)企業(yè)將規(guī)模開發(fā)的優(yōu)勢，運(yùn)用到了新的高度。
2）資金需求量大，投資門檻高
在過去的綜合體項(xiàng)目中，多數(shù)項(xiàng)目的投資額在40-100億之間。而武漢中央文化區(qū)項(xiàng)目的總投資規(guī)模在500億元，項(xiàng)目的投資門檻大幅提升。從競爭的角度來看，假如武漢中央文化區(qū)項(xiàng)目將會是未來綜合體的發(fā)展方向，這對于參與者而言，門檻要求無疑是大幅提升了，對項(xiàng)目操盤者的融資能力、資金管理能力的要求也大幅提升。
3）以文化體驗(yàn)為核心
在過去的城市綜合體項(xiàng)目中，一切規(guī)劃和設(shè)計(jì)都是圍繞購物中心進(jìn)行的，購物中心為整個項(xiàng)目帶來了人流，聚集了人氣，是整個綜合體項(xiàng)目的靈魂。而在武漢中央文化區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃中，購物中心的地位已經(jīng)弱化了，更加強(qiáng)調(diào)的是“文化體驗(yàn)”的核心效應(yīng)。
萬達(dá)在整個項(xiàng)目中，規(guī)劃了“楚河漢街”、“漢秀”劇場、電影文化主題公園、名人廣場、大眾戲臺等文化旅游項(xiàng)目，萬達(dá)廣場只是其中的要素之一。通過文化、旅游的參與性和體驗(yàn)性，有效對沖了電子商務(wù)的發(fā)展對傳統(tǒng)購物方式的沖擊。
萬達(dá)廣場這種以“文商旅”為核心的地產(chǎn)開發(fā)模式，一方面迎合政府意愿，提升城市形象和城市商業(yè)水準(zhǔn)，另一方面也為萬達(dá)集團(tuán)爭取到分期拿地、土地出讓價款、土地款支付形式等政策優(yōu)惠，以低價獲取政府核心地段土地，并借助政策優(yōu)勢拓寬萬達(dá)品牌推廣渠道。